Handelseinig: Für Wohngebäude werden immer höhere Kaufpreise gezahlt.

Der Rekordwert von 310 Milliarden Euro wurde im Jahr 2020 in Deutschland bei Immobilienverkäufen umgesetzt. Im Vorjahr waren es 307 Milliarden gewesen. Damit fiel der Anstieg um ein Prozent geringer aus als 2019. Der Handel mit gewerblichen Immobilien ging nämlich in der Corona-Zeit etwas zurück. Der Markt für Wohnimmobilien boomt dagegen weiterhin kräftig.

Bonn/Oldenburg. Im Jahr 2020 haben in Deutschland 752.000 Wohnimmobilien den Eigentümer gewechselt. Dabei setzten Käufer und Verkäufer 217 Milliarden Euro um. Das sind 7 Prozent mehr als im Vorjahr und bedeutet eine Verdoppelung gegenüber dem Jahr 2012. Drei Viertel aller Immobilienverkäufe fanden im Bereich der Wohngebäude statt. Auch das ist ein deutlicher Zuwachs, vor fünf Jahren hatte der Anteil knappe zwei Drittel betragen.

Das zeigt der Immobilienmarktbericht Deutschland 2021, der gestern (21. Dezember 2021) vorgestellt wurde. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) erstellt den Bericht jedes Jahr gemeinsam mit dem Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse. Es handelt sich also um amtliche Zahlen, in welche die Daten von rund einer Million notariellen Kaufverträgen eingeflossen sind.

Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus: Hohe Teuerungsrate

Eine Eigentumswohnung kostete in Deutschland im Jahr 2020 im bundesweiten Durchschnitt 1.940 Euro pro Quadratmeter. Das sind 85 Prozent mehr als noch 2010. Für ein Einfamilienhaus oder ein Zweifamilienhaus zahlten die Käufer letztes Jahr im bundesweiten Schnitt 2.140 Euro, was 80 Prozent über dem Wert von 2010 liegt. Freilich sagen die Bundesdurchschnittswerte eher wenig aus – die regionalen Preisunterschiede sind verständlicher Weise ganz erheblich.

Dabei gilt die grundsätzliche Feststellung: Die Preise stiegen dort am stärksten, wo sie auch vorher schon besonders hoch waren. Die besonders beliebten Standorte boomen also weiterhin. Beispiel gebrauchte Eigentumswohnungen: Die sind in München klar am teuersten. Im Schnitt kostet der Quadratmeter in der Isar-Metropole 8.150 Euro. Auch der Speckgürtel ist sehr hochpreisig: Im Landkreis München werden durchschnittlich 6.200 Euro für den Quadratmeter fällig, der Landkreis Starnberg kommt auf 6.100 Euro.

München am teuersten, Ostdeutschland günstig

Das ist weit mehr als das Zehnfache dessen, was in Deutschlands günstigstem Landkreis gezahlt wird. Im Kreis Greiz (Thüringen) ist eine Eigentumswohnung im Schnitt für 495 Euro pro Quadratmeter zu haben. Es folgt der Kreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt mit 535 Euro, im Kreis Vorpommern-Greifswald (Mecklenburg-Vorpommern) sind Käufer mit 545 Euro dabei. Ganz ähnlich ist das regionale Preisgefüge auch im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser. Auch hier wurde der bundesweite Spitzenwert in München und Umgebung festgestellt.

Sage und schreibe 11.220 Euro pro Quadratmeter mussten Käufer im Landkreis München für ihr Domizil hinblättern, in der Stadt München waren es 11.000 Euro. Dagegen sind der angrenzende Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen mit 7.500 Euro und der Landkreis Miesbach mit 7.000 Euro schon fast ein günstiges Pflaster. Dabei ist auch deren Preisniveau geradezu astronomisch, wenn man es mit Mitteldeutschland vergleicht.

Knappes Angebot, große Nachfrage

Im Thüringer Kyffhäuserkreis ist man im Schnitt mit rund 500 Euro pro Quadratmeter dabei, auf diesem Preisniveau liegt auch der Kreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt. Der Vorsitzende des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse, Andreas Teuber, erklärte den Zusammenhang so: „Die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien folgt zuallererst marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten: Solange die Nachfrage nach angemessenem Wohnraum größer ist als das Angebot, steigen die Preise.“

Außerdem hätten die niedrigen Zinsen, der Stellenwert von Wohneigentum in der Pandemie, Kapazitätsengpässe der Bauwirtschaft und steigende Erstellungskosten die Preise weiter angeheizt. Matthias Waltersbacher, Wohnungsmarktexperte am BBSR, ergänzte: „Die Ausweitung des Wohnungsangebots bleibt der entscheidende Faktor für eine Trendwende am Wohnungsmarkt.“ Neben dem Bau neuer Wohnungen komme es darauf an, mehr aus dem Gebäudebestand herauszuholen – etwa durch Um- und Ausbauten oder Nachverdichtung.

Bei Gewerbeimmobilien ist die Luft raus

In den Großstädten böten auch leerstehende Büro- und andere Wirtschaftsimmobilien Potenziale für die Umnutzung, gab Waltersbacher zu bedenken. Immerhin hat die Nachfrage in diesem Bereich deutlich nachgelassen. Vor allem Büroflächen sind wegen dem Trend zum Home-Office deutlich weniger gefragt. Letztes Jahr wurden 11 Prozent weniger Büroimmobilien gehandelt als im Vorjahr, die Umsätze mit diesen Objekten gingen sogar um 15 Prozent zurück. Bei Handelsimmobilien waren 4 Prozent weniger Kaufverträge zu verzeichnen.

Die Umsätze mit Handelsimmobilien sanken sogar um 14 Prozent. Allerdings weisen die Macher des Immobilienmarktberichts darauf hin, dass der Wert 2019 gegenüber 2018 stark angestiegen war. „Auch wenn der Rückgang in 2020 eher auf eine Korrektur hindeutet, dürfte die Corona-Pandemie dieses Marktsegment auch in 2021 deutlich beeinflusst haben.“ Schwer abzusehen ist derzeit natürlich, wie sich die Märkte für Handels- und Büroimmobilien entwickeln, wenn die Pandemie eines Tages vorbei ist.

Bauland für Wohnungsbau mit starkem Preisanstieg

Interessant: Trotz des boomenden Wohnungsmarktes stagnierte die Zahl der Verkäufe von Bauland für Wohnbebauung. Der Umsatz mit solchen Baugrundstücken wuchs zugleich um 8 Prozent auf 15,7 Milliarden Euro. Der Grund ist klar: Bauland ist knapp, daher kann trotz hoher Nachfrage nicht signifikant mehr davon verkauft werden. Dass die Preise in dieser Situation steigen, ist die logische Konsequenz. Am teuersten war der Bauplatz für ein Eigenheim in München: Bei 2.200 Euro pro Quadratmeter kostet ein 600 Quadratmeter großes Grundstück stolze 1,3 Millionen Euro.

Im Landkreis Sonneberg (Thüringen) ist ein Baugrundstück dagegen schon für 16 Euro pro Quadratmeter zu haben, im Kreis Vorpommern-Greifswald (Mecklenburg-Vorpommern) sind es 18 Euro. Im Bundesdurchschnitt lag der Quadratmeterpreis für Wohngrundstücke 2020 bei 165 Euro. Das sind 68 Prozent mehr als noch 2011 – damals waren es 98 Euro gewesen. Die Preisspirale dreht sich also gerade auch bei den Baulandpreisen weiter. Sie machen speziell in den Metropolen einen immer größeren Anteil der Erstellungskosten von Wohnimmobilien aus.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.